Германия: Недвижимость в Германии / Приобретение и строительство недвижимости в Германии
Выбор объектов, поиск недвижимости в Германии

Аренда недвижимости в Германии: Какие доходы можно ожидать?

Для тех, кто задумывается по поводу выгодных и долгосрочных инвестиций недвижимость в Германии открывает хорошие перспективы. Такие капиталовложения приносят стабильный долгосрочный доход без всякого риска. Они не сулят резкой прибыли как, например в некоторых случаях спекуляции на бирже, но и не заставляют вкладчика волноваться. Даже в случае резкой инфляции законы Германии позволяют регулировать уровень арендной платы. Доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии составляет 6-8 % в год.

Безусловно имеется существеная разница между сдачей недвижимости в аренду в Германии и, например, в Росси (Украине, Казахстане и прочих странах СНГ). В чём же заключается эта разница?

Ситуация в Германии. Основные отличительные признаки

1) Функция закона на рынке недвижимости в Германии. Первым характерным отличием является то, что в Германии как правило чётко работает закон. Закон ясно регулирует отношения между владельцем недвижимости и арендатором, основательно защищены права обеих сторон. Права сторон оговариваются в соответствии с законом в типовых договорах о аренде (Mietvertrag).

2) Договор аренды в Германии. В Германии законом предусмотрено, что владелец объекта недвижимости в праве брать с арендатора залог (Kaution), который является гарантом в случае нарушения арендатором определённых пунктов договора. На практике этот залог составляет сумму 2-х - 3-х месячных арендных оплат. При сдаче объекта (расторжении договора) арендатор получает залог обратно, в случае, если объект передаётся владельцу в нормальном состоянии. Если же объект передаётся с какими-либо недостатками, то устранение недостатков производится за счёт залога. Кроме того залог защищает владельца в случае неплаёжеспособности арендатора. Законом также предусмотрено, что владелец не имеет права потратить залог на иные нужды. Залог оформляется в виде сберкнижки, выданной на имя арендатора, которая на период арендного договора находится на хранении у владельца недвижимости.

3) Страховая защита. В Германии принято за правило, что каждое физическое и юридическое лицо заключает страховку на случаи причинения материального ущерба другому лицу (Haftpflichtversicherung). Сумма максимально возмещаемого ущерба при таких страховых полисах может быть разная от 2-х до 10-ти миллионов Евро и более.

4) Оплата коммунальных услуг в Германии. Характерным отличием на рынке аренды недвижимости в Германии является тот факт, что арендатор обязан самостоятельно заключить договора на оказание коммунальных услуг и, соответственно, сам несёт ответственность за своевременную оплату. Таким образом, если по вине арендатора возникнет задолженность за комм.услуги, то ответственность за её погашение остаётся на нём даже после расторжения договора аренды.

5) Защита арендодателя и арендатора в Германии. Владелец объекта имеет право расторгнуть договор только в письменном виде. При этом срок до окончания договора должен быть не менее трёх месяцев, начиная с даты уведомления о расторжении. Таким образом защищены обе стороны: владелец объекта имеет в своём распоряжении не менее 3-х месяцев для поиска нового арендатора и защиту от бездоходного простоя недвижимости. Арендатор имеет в распоряжении 3 месяца для поиска нового жилья.

6) Оплата аренды объекта. Как правило договор аренды заключается на условии, что оплата производится 1-го числа каждого месяца наперёд.

Таким образом, вкладывать капитал в объекты недвижимости в Германии выгодно и надёжно, при этом сложившаяся система позволяет делать при минимальном участии. Сдача недвижимости в аренду - один из самых уверенных видов бизнеса в Германии. Кроме того можно на месте назначить доверенное лицо, которое будет следить за исполнением текущих дел, связанных с договором аренды, как это делают многие инвесторы в Европе. Стоимость такой услуги составляет 3 % от ежемесячной арендной платы. Для владельцев недвижимости, которые сами пользуются своей недвижимостью, за основу для расчёта 3 % берётся средняя арендная плата аналогичных объектов.

Если Вы решили приобрести недвижимость в Германии, Вы можете обратиться в многочисленые немецкие агенства недвижимости или начать поиск в газетах или в интернете.
В случае, когда Вы обратитесь в немецкое агенство недвижимости, Вас конечно же с радостью встретят и примут Ваше пожелание. Через некоторое время Вы почувствуете разницу менталитета и, конечно же, языковую проблематику, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Самостоятельный поиск по частным объявленииям, как правило, не приносит вообще никакого результата, так как менталитет немцев таков, что основная масса всей недвижимости продаётся через маклеров. Если же какой-либо владелец продаёт свою недвижимость в Германии самостоятельно, причина либо в неважном состоянии объекта, либо в цене объекта, которая не соответствует реальности. Другими словами, хорошие объекты продают через маклеров. К услугам маклера прибегают ещё потому, что маклер полностью осуществляет предварительную подготовку и юридическое исполнение сделки. Таким образом у владельца экономится время и деньги.

Выбирая нас в качестве маклера, Вы доверяете реализацию Ваших интересов квалифицированным специалистам, знающим рынок недвижимости в Германии и сопутствующие условия, а также специфику и особености русского клиента. Кроме того важным фактом является и юридическая сторона: наша фирма имеет право осуществлять посреднические услуги на рынке недвижимости в Германии, что подтверждается соответствующим разрешением согласно § 34 c GewO, выданым муниципалитетом города Баден-Баден на ведение этого вида деятельности на территории Германии.

Учитывая, что как правило покупатели только заинтересованы в приобретении недвижимости в Германии, но и желают иметь на месте доверенное лицо для дальнейшего управления недвижимостью, мы оказываем такие услуги как для лиц, приобретающих недвижимость как для собственного пользования, так и для лиц, приобретающих недвижимость в Германии в качестве инвестиций. Стоимость такой услуги составляет 3 % от ежемесячной арендной платы. Для владельцев недвижимости, которые сами пользуются своей недвижимостью, за основу для расчёта 3 % берётся средняя арендная плата аналогичных объектов.